확정일자란 무엇일까?

월세 계약이나 전세 계약을 할 때 확정일자란 무엇일까?

확정일자란 어떠한 문서가 해당 일자에 존재하고 있었음을 확정적으로 그리고 공적으로 증명된 일자를 말합니다. 여기서 '확정적'이라는 말은 나중에 변경이 불가능하다는 것을 의미하며 '공적'이라는 말은 그것을 공공기관이 증명한다는 의미가 됩니다.

판례에서 확정일자에 대해 정의한 적이 있는데, "증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자"라고 정의한 적이 있습니다.(대법원 1998. 10. 2., 선고, 98다 28879)

대항력이란?

확정일자에 대해 한 단어로 축약하자면 바로 대항력입니다. 이 대항력이라는 말은 워낙에 중요한 말이라 민법은 물론이고 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에 둘 다 명시적으로 표현하고 있는데요.

먼저 주택임대차보호법에서 말하는 대항력이란, 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날 부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.라고 말하고 있고.

상가건물 임대차보호법에서는 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가세법, 소득세법, 법인세법에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다.라고 말하고 있습니다.

그래서 이 대항력을 쉽게 표현하자면, "싸움이 났을 때 대항할 수 있는 힘"이라고 말할 수 있겠습니다.

대항력이 생기는 시점은 언제?

대항력이 생기는 시점은 주택과 상가 모두 3가지가 동시에 충족되었을 때 생깁니다.

첫 번째는 점유입니다. 점유는 그 부동산에 대해서 실질적으로 지배하고 있다는 말입니다. 주택이면 계약자가 들어가서 살림살이를 들여 살고 있어야 하고 상가라면 계약자가 들어가서 장사를 하거나 사업을 하고 있어야 한다는 것입니다.

두 번째는 신고입니다. 주택의 경우에는 전입신고(주민등록)를 함으로써 충족이 되고, 상가의 경우에는 사업자등록을 함으로써 충족이 됩니다.

세 번째는 확정일자입니다. 오늘 이 글의 맨 처음에서 말한 그 확정일자를 받음으로써 충족이 됩니다. 주택의 경우에는 주민센터(구 동사무소)에서 받을 수 있고, 상가의 경우 세무서에서 받을 수 있고, 둘 다 원래 확정일자를 내어주는 기관인 법원 등기소에서 받을 수 있습니다. 주택의 경우에는 인터넷에서도 확정일자를 받을 수 있습니다.

주택을 예를 들어서 간단히 요약하면, 이사하고 전입신고하고 확정일자 받으면 그 다음 날 0시에 대항력이 생기게 됩니다.

확정일자는 누가, 어디서, 언제, 어떻게 받는 것인가요?

누가? 확정일자는 문서의 소지자라면 누구나 받을 수 있습니다. 꼭 계약자만 받는 것도 아니고, 세대주가 받아야 하는 것도 아니고, 말 그대로 아무나 계약서를 가지고 있는 사람이면 누구나 받을 수 있습니다. 그렇다고 6살 짜리 애기도 받을 수 있는 것은 아니고, 의사능력을 가진 사람이라면 받을 수 있습니다.

어디서? 확정일자는 위에서 설명한 것처럼 주택의 경우 등기소(인터넷 등기소 포함)나 주민센터에서, 상가의 경우 등기소(인터넷 등기소 불가)나 세무서에서 받을 수 있습니다. 공증인에게 받을 수도 있지만 논외로 하겠습니다. 아무데나 가면 안되고 주택소재지(주민등록지) 관할 주민센터, 상가의 경우 건물 소재지 관할 세무서에 방문 하셔야 합니다.

언제? 확정일자는 언제라도 받을 수 있습니다. 동사무소와 세무서는 등록이 완료 된 때에만 확정일자를 찍어줍니다. 여기서 등록은 전입신고(주민등록)과 사업자등록을 말합니다. 주택의 경우에는 전입신고 안되어 있으면 확정일자를 받을 수 없다는 말이고 거꾸로 말하면 전입신고만 되어있다면 나중에 언제라도 확정일자를 받을 수 있다는 말이 됩니다.

어떻게? 전입신고나 사업자등록을 할 때 계약서를 직원에게 같이 주면 됩니다. 주택의 경우 주민센터에서 확정일자부에 기록을 하고 계약서 뒷면에 확정일자 스탬프를 찍어줍니다.

이번 글에서는 확정일자가 무엇인지에 대해서 알아 보았는데요. 그럼 이 확정일자를 왜 받는 것인지는 다음 글에서 알아보겠습니다.

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